le plus important restant le prix, donc hors paris ne pas hésiter à négocier hein...

Demande à ton pote le nom de son banquier, c'est pour un pote.

Non mais en plus il a reglé ca en un rdv sans meme négocier à la Banque postale d emon quartier. Bon c'était en mai, depuis les taux sont remontés un tout petit peu il me semble

Pour ce qu'on m'a proposé, il y'a de meilleurs taux aujourd'hui qu'en mai. Par contre sur juillet/aout ils étaient remontés.

Normal, les services commerciaux des banques sont aussi en congés

Vu comme ça

Chez qui? je suis à 2.35% sur 19 ans et il n'y a pas un si gros écart entre Paris et Lyon pourtant.

En ce moment j'hésite fortement à revendre et acheter autre chose mais réussir à enchainer les 2 proprement sans crédit relais c'est chaud. (bon j'ai aussi quelques travaux à faire avant de revendre)

Il existe autre chose que les crédits relais merdique ?

Crédit sans relais

Ceux que je connais qui ont fait ça sont passés par une location, moins de pression pour vendre ou acheter rapidement selon l'enchaînement. Bon par contre ça fait deux déménagements à gérer, pas forcément évident, surtout s'il y a des gamins.

c'est intéressant de faire un investissement en locatif ? Vu que les livrets ne rapportent rien j'imagine qu'il y a d'autres solutions.

Ça peut, mais vise une rentabilité brute à 2 chiffres, supérieure à 15% si possible. Sinon entre les impôts, les loyers perdus entre deux locataires, ça peut très vite baisser en rentabilité. Donc vu la faiblesse des loyers par rapport aux biens dans beaucoup de zones, faut vraiment étudier son coup.

ouais en regardant vaguement j'ai l'impression que c'est dur aussi, 15% brut c'est quasiment impossible non ?
la rentabilité elle est vite mise en danger y'a beaucoup de paramètre qui rentre

Ca ça m'intéresse fortement, pas bien sûr d'avoir compris comment ça marche.

Sinon qui faut-il contacter pour en savoir plus sur son "potentiel" immobilier, en gros trouver quelqu'un avec qui échanger sur son patrimoine actuel, les remboursements de prêts actuels et les capacités d'emprunts.

Le fait d'avoir déjà un appart que je rembourse sans intérêt complique un peu la donne, compliqué de savoir les marges que je peux avoir et jusqu'où je peux monter ou dans quelle mesure un achat sans vente préalable du premier appart est envisageable en le louant...

Bref en gros je veux pouvoir en parler à quelqu'un pour arrêter de broder sur du vent et je vois pas bien à qui s'adresser, Banquier/Courtier ? Si quelqu'un a des noms d'ailleurs.

Merci.

Tu as la taxe foncière (un mois de loyer en gros), les loyers perdus (impayés ou vide), les charges non locatives, la CSG-CRDS et les impôts sur le revenu (15,5% + ta TMI, sur les revenus soumis à l'impôt, 70% des loyers dans le vide, 50% dans le meublé dans la limite de 33k environ). Donc si tu as un crédit, en plus, ça t'augmente ton capital mais tu n'en tire pas de liquidités.

Et par rapport à ta situation, pour faire du locatif, autant profiter de l'effet de levier de l'emprunt immobilier, emprunter le maximum et garder ton apport.


Je dirais courtier ou banque, les formules de calcul pour les revenus locatifs sont assez variables suivant les établissements.

oui je pensais vendre puis louer (en stockant le gros de mon bordel chez quelqu'un pour diminuer la charger des déménagements) après si je peux sauter cette étape c'est mieux mais difficile à faire

15% c'est super dur a trouver en dehors des zones sinistrees. je suis plutot d'avis d'essayer de trouver du 10-12% dans une zone un peu tendue, ca aussi c'est difficile, faut arriver a acheter bien en dessous du prix du marche, mais avec de la patiente on trouve.

L'autre bon plan c'est les trucs completement pourris, les travaux de renovation etant deductibles, tu recuperes indirectement une partie de ta mise (Tmi + 15,5%... Tu peux recuperer 45% du prix des travaux en passant par un entrepreneur, ca augmente artificiellement ton rendement)

J'ai pas dit que c'était évident Mais il faut faire attention si tu as un crédit adossé. Moins de 10% ça me semble tendu.

Les déduction pour les travaux pour pas mal de choses ce n'est que pour ta résidence principale je crois.

Et les déficit foncier (liés aux activités de locations) ne sont pas imputables aux autres revenus, mais reportables sur les bénéfices fonciers des années suivantes.

Ca dépend un peu de tes objectifs à moyen terme... si ton but c'est d'acheter ta résidence principale sans faire d'investissements annexes autant utiliser une bonne partie de ton épargne pour soit réduire tes mensualités soit réduire la durée de ton emprunt.
Si tu souhaites faire des investissements déjà on va souvent te conseiller plutôt d'investir avant d'acheter une résidence principale. Et naturellement ça sera intéressant d'avoir des liquidités de dispo pour ces investissements afin que les banques te suivent.


Pour ce qui est des prêts, j'ai entendu dire par des courtiers que les taux étaient volontairement remontés en juillet-août car les banques n'arrivaient plus à suivre la cadence (notamment à cause des nombreux rachats de prêts dus à la baisse des taux + des congés). Une nouvelle baisse était prévue dès septembre.

Pour avoir une idée des prix pratiqués par secteur et leur évolution, il y a l'application notaires de France. Elle n'est pas hyper précise mais ça permet déjà de se faire une idée...

En fait c'est imputable jusqu'à 10700 euros de ton revenu une fois les bénéfices fonciers gommes (certaines conditions s'appliquent) , ensuite c'est sur les années suivantes (jusqu' a 10 ans).

Pour ce qui est déductible, ce sont les travaux de rénovation ou d'amélioration en vue d'une meilleure location, surtout rien d'un point de vue démolition, construction, réaménagement.

Après je ne prenais pas Le report sur revenu salarié en compte (c'est pas si avantageux étant donné que c'est la tranche haute que tu veux virer). Mais disons que tu achètes en janvier pour 300k dont 30.000 de travaux, et le truc te rapporte 30k de bénéfice sur l'année. Au lieu de payer entre 10 et 15k d'IR+CSG-RDS l'année N+1, tu payeras rien car tu auras annulé tes bénéfices, donc c'est comme si tu avait payé 15-20k de travaux seulement. Donc le prix de ton bien est descendu artificiellement a 285-290k. C'est toujours Ca de pris.

Mais tu as raison, j'ai emprunté avec 33% d'apport, et un rendement dans les 10-12% bruts, entre les impôts, les différents frais, il reste pas non plus une somme énorme a la fin, peut être 10% du loyer percu, par contre tu augmente ton capital.