Non justement.
Le BEA est régit par un loyer et tous les investissements (remis en état...) ne sont pas déductibles et en plus obligatoires

1 – Le régime juridique général du bail emphytéotique administratif

Le BEA, institué par la loi n° 88-13 du 5 janvier 1988 d’amélioration de la décentralisation, codifiée aux articles L. 1311-2 et suivants du Code général des collectivités territoriales, constitue pour les collectivités locales un instrument relativement souple.

Le champ d’application du BEA est large, la seule exception étant que la dépendance doit rester hors du champ d’application de la contravention de voirie, et en conséquence ne pas compromettre l’usage auquel les biens sont légalement destinés et conserver leur intégrité matérielle.

Un BEA ne peut être consenti qu’en vue :

- de l’accomplissement, pour le compte d’une collectivité locale, d’une mission de service public ;

- de la réalisation d’une opération d’intérêt général entrant dans les compétences de la collectivité intéressée ;

- en vue de l'affectation à une association culturelle d'un édifice du culte ouvert au public ;

- en vue de la réalisation d'enceintes sportives et des équipements connexes nécessaires à leur implantation (loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés) ;

- ou, jusqu'au 31 décembre 2010, en vue d'opération liée aux besoins d'un service départemental d'incendie et de secours.



Le BEA est conclu pour une longue période, comprise entre 18 et 99 ans. Ce bail confère un droit réel au preneur sur le bien immobilier appartenant à une collectivité locale, qui est cependant soumis à des conditions particulières :

- il n’est cessible, avec l’autorisation de la collectivité publique, qu’à une personne subrogée au preneur initial dans les droits et obligations découlant du bail ;

- il ne peut être hypothéqué, après autorisation de la collectivité concernée, que pour garantir des emprunts contractés en vue de financer la réalisation des ouvrages situés sur le bien loué. Le contrat constituant l’hypothèque doit, sous peine de nullité, être approuvé par la collectivité.

La collectivité locale, ou son établissement public, a la possibilité de résilier unilatéralement le bail, sans toutefois porter atteinte aux droits pécuniaires du preneur qui constituent la base de l’équilibre financier du bail.

A l’expiration du BEA, l’ouvrage réalisé devient la propriété de la collectivité bailleresse, sans qu’elle ait à verser une indemnité au preneur.

2 – L’utilisation du BEA après la réforme du code des marchés publics

L’instruction du 28 août 2001 pour l’application du Code des marchés publics précise le décret n° 2001-210 du 7 mars 2001 portant Code des marchés publics. L’article 1.1.5. de l’instruction indique à quelles conditions un marché de travaux est soumis au Code des marchés publics.

Selon la loi n° 85-704 du 1er juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage public et à ses rapports avec la maîtrise d’oeuvre privée, sont des marchés de travaux, les marchés ayant pour objet la réalisation de tous travaux de bâtiment ou de génie civil à la demande d’une personne publique exerçant la maîtrise d’ouvrage.

En vertu de cette définition, les montages complexes, et en particulier la vente en l’état futur d’achèvement et le bail emphytéotique administratif, sous réserve que leur qualification corresponde bien au contenu des prestations, ne sont pas des marchés au sens du code.

Dans cette mesure, l’article 94 du Code des marchés public interdisant l’insertion dans un marché de toute clause de paiement différé ne peut s’appliquer à un BEA. Les services du ministère des Finances ont confirmé cette analyse.

Rappelons que l’instruction du 28 août 2001 précise que l’interdiction de paiement différé est absolue et a d’ailleurs été confirmée par la jurisprudence. Toutefois, elle ne vise pas le crédit-bail.

En revanche, elle s’applique aux marchés souvent qualifiés par les parties de marchés d’entreprises de travaux publics (METP). Ces marchés qui comprennent un volet construction et réhabilitation ainsi qu’un volet maintenance et sont rémunérés dans le cadre d’une redevance ayant pour effet d’étaler pour l’organisme public contractant la charge de l’investissement initial sur plusieurs années, sont désormais totalement interdits, même pour le secteur public local.

3 – Mise en place concrète d’un BEA

a) Le principe de libre fixation de la redevance d'un bail emphytéotique

Le loyer (ou redevance) du bail emphytéotique est généralement réduit pour tenir compte des obligations qui pèsent sur le preneur. En l'occurrence, l'intérêt de la collectivité territoriale ne réside pas dans la perception d'un loyer substantiel, mais dans la valeur des constructions ou aménagements réalisés par le preneur, appelé emphytéose.


La jurisprudence administrative a défini quelques règles que doivent respecter les collectivités locales dans la fixation du loyer du BEA. L'arrêt du Conseil d'Etat du 6 avril 1998, Communauté urbaine de Lyon, a permis de préciser que devaient être annulées pour excès de pouvoir les délibérations d'une assemblée délibérante prévoyant la passation d'un bail emphytéotique mettant gratuitement à la disposition d'une société un immeuble, et prévoyant l'exemption du paiement de la redevance pendant un an pour prendre en compte les travaux d'aménagement à la charge du preneur.

Le Conseil d'Etat a estimé que les collectivités locales devaient revendre ou louer des bâtiments aux conditions du marché, les modalités de rabais ou d'abattement étant strictement encadrées. D'autre part, le Conseil d'Etat a rappelé que les articles L. 451-1 et suivants du code rural prévoient que les travaux, réparations et aménagements des immeubles ou terrains mis à dispositions par bail emphytéotique sont à la charge du preneur.


Le principe de la libre fixation du loyer n'est donc tempéré que par l'obligation pour la collectivité locale de ne pas concéder d'avantages exorbitants à une société, et de ne pas mettre gratuitement à disposition de personnes privées des équipements financés par la collectivité publique.


D'une manière générale, il semble que la plupart des loyers des BEA soient fixés à au moins 5 % de la valeur vénale des terrains (3 % pour la construction de logements sociaux), et indexés sur l'indice INSEE du coût de la construction.


Selon la jurisprudence, et l’interprétation des services du ministère des Finances, il ne semble pas possible de subventionner le preneur d’un BEA.



Le montage juridique permettant la conclusion d'un bail emphytéotique


Les phases essentielles de la conclusion d'un BEA sont les suivantes :


- Elaboration d'un projet d'intérêt général ;


- Etablissement du cahier des charges, publicité, action foncière (le cas échéant, acquisition ou libération des terrains nécessaires) : consultation des services fiscaux de l'Etat ;


- Concours d'architecte ou des maîtres d'ouvrage selon les cas, audition des candidats, désignation du lauréat ;


- Négociation avec le maître d'ouvrage : détermination de la durée du contrat, de la surface nécessaire, des aménagements à réaliser, fixation du loyer et des charges, de leur indexation et des modalités de leur révision, fixation des clauses du contrat (résolution unilatérale par la commune, sous réserve de l'accord de la commune, droit de sous‑location, de cession, d'hypothèques, d'entretien et d'amélioration des bâtiments) ;


- Mise au point du bail emphytéotique administratif ;


- Délibération du conseil municipal, transmise au préfet pour contrôle de légalité ;


- Signature du bail par le maire ou l'adjoint délégué.


Le BEA est passé par l'organe exécutif de la collectivité territoriale, après approbation de l'assemblée délibérante, selon les dispositions de l'article L. 2122-21 du code général des collectivités territoriales.

Forcément c'est Ommak vous allez pas lui dire que c'est une merde il a fait l'ESSEC vous seriez bien péteux de dire que vous maîtrisez mieux des questions économiques que lui...C'était une blague en passant hein...

Sinon vous parlez PSG PSG, mais en quoi le PSG est une troisième partie sachant qu'il est sous tutelle des deux autres...Ca rejoint un peu ce que je disais à Oyé hier, le PSG c'est pas une 3e partie, c'est pas un animal que Colony doit maîtriser, non c'est une entreprise qui ne vit pas sans son proprio...

Oui il y a une obligation de payer un loyer, mais c'est un loyer qui est fixé "librement" par la collectivité en question, et qui peut être assez symbolique (comme pour la piscine molitor...). Aujourd'hui, la mairie nous loue le parc pour une somme assez modique

Quel est le rapport avec l'ESSEC

Le PSG c'est la 3ème partie car c'est lui qui paye les loyers.
En gros CC a son bail. Il verse donc à la Mairie de Paris une redevance annuelle. Et pour payer cette redevance il demande un loyer au PSG

On est donc d'accord sur le loyer ?
Forcément le loyer est faible. ça compense tous les travaux que le loueur est obligé de faire...

Oui sur le fait qu'il y ait un loyer annuel à payer à la mairie (qui sera peanuts de toute manière).

Mais tu es quand même d'accord pour dire que le loyer que Colony paiera et qu'elle refactuera à son entité PSG (refacturation intragroupe quoi ) est surement inférieur à celui qu'ils pourront demander si le PSG n'est plus une filiale du groupe Colony Capital ?

Quel est le rapport avec l'ESSEC

Parfait

Oui comme toute relation mère/fille. C'est ça que tu veux dire non ?

Ensuite quel est l'intérêt, et le rationnel de CC de s'engager pour 99 ans dans un Parc des Princes et d'y faire les travaux en prenant le risque que le stade soit vide ?
Sachant que: c'est un fonds d'investissement, ils investissement à court terme, ont besoin de sécuriser les revenus, c'est pas leur business

Oui pour l'instant c'est une relation mère fille, donc on refacture ce qu'on paie à savoir peanuts...

Demain lorsqu'ils vendront le PSG :

• Soit ils vendent le BEA avec, et donc c'est le jackpot pour eux, ce qui implique :
  

• De trouver un actionnaire qui mettre minimum 160 à 200M d'€ pour le rachat du club (80M € investis à date plus 80 à 120M € pour les travaux du parc),
• Que la mairie de Paris donne son accord pour la cession du BEA au repreneur.
• Soit le repreneur ne veut pas mettre une telle somme dans un club de foot, ce qui implique :
  

• Une location du parc des princes par Colony. Le repreneur potentiel pourra refléchir à l'eventualité de changer de stade :
  

• Si les conditions lui conviennent, on devient locataires de Colony,
• Si les conditions requises par Colony sont jugés trop honéreuses. C'est comme quand tu cherches un appart, tu évalues les offres apr rapport à tes attentes... Le parc sera en ballotage avec d'autres stades. Un déménagement n'est donc pas à exclure.

Ils n'ont aucun intérêt à ce qu'il soit vide, ca c'est sur... Par contre, il n'est pas dit que le scénario idéal imaginé par Colony se concrétise...

ça fait quand même beaucoup de conditions tu ne crois pas ?

Parce que quand tu veux signer un contrat tu n'évoques pas que la partie "tout le monde il est gentil, tout le monde il est beau" mais aussi les parties où tu risques de te faire enculer...

Sauf indication du contraire (d'ailleurs Bazin a toujours refusé de répondre à cette question, pretextant que colony n'avait pas les sous pour... Ouais prend nous pour des cons...) le bail ne lierait pas le PSG a la Mairie mais Colony... A partir de la, on peut extrapoler ce que l'on veut, et on peut se poser des questions, sans pour autant gober tout ce qu'ils font... Un moment tu es en droit de te poser des questions, c'est ce qu'on fait...

Ta description, ca ressemble de loin au monde de oui-oui, sauf qu'on est dans le monde des affaires, et ce n'est pas un truc de bisounours...

Demain on a la garantie que le PSG est lié au parc des princes pour toute la durée du BEA, ben on sera les premiers heureux, d'ici la, ben on ne va pas donner notre cul, et vu qu'ils maintiennent ces zones d'ombre, ben on peut penser qu'ils trament une saloperie jusqu'à preuve du contraire

Autant que ce soit clair:
1. Je défend tout à fait la démarche de se poser des questions et de vouloir "remuer la merde" avec tout ce qu'il se passe en ce moment. Je trouve ça bien que des assoces fassent des communiqués, crient, bougent...
2. Je suis dans la même approche d'essayer de trouver le pourquoi du comment et d'essayer de démerder le bordel autour
3. Je "condamne" juste les approximations et les arguments "populistes" utilisés. Je pense qu'il faut rester factuel et réaliste.
Comprends juste que je "tique" quand je vois que soit disant les BEA sont sans loyer ou alors que Bouygues va faire semblant de contrer CC...

Bref, après je suis un peu "oui-oui" mais je pense que les 3 parties sont dirigées/présidées par des personnes intelligentes et que l'on pourra trouver un accord où tout le monde sera gagnant

Sauf qu'une des 3 parties n'a aucun représentant officiel (colony a la double casquette, Colony / PSG)

Sauf qu'une des 3 parties n'a aucun représentant officiel (colony a la double casquette, Colony / PSG)

C'est ce que je lui ai dit précedemment...mais moi il m'écoute pas sur ce sujet là (dommage parce que sur d'autres sujets t'es quand même moins hermétique )...
Le PSG c'est pas une 3e partie, c'est Colony, à part les supporters y'a personne d'autres qu'on pourrait mettre dans la case 3e partie PSG...

Là est le problème...
A la Maire de faire sont taff et de désolidariser les 2.

Après je ne vois pas l'intérêt de CC de rentrer dans ce schéma car c'est pas leur métier

Et même s'ils desolidarisent les deux, ca revient au même... Tu vois vraiment Philippe Bienmerdeux aller au conflit avec Bazin devant le maire de Paris sur le parc des princes, sujet qui tient à coeur à celui qui l'a embauché ?

Colony en pole pour le bail

Une fois titulaire d'un nouveau bail, Colony Capital, l'actionnaire principal du Paris-SG, pourrait débaptiser le Parc des Princes.

Le Conseil de Paris doit lancer ce mardi la consultation devant aboutir à la conclusion d'un bail emphytéotique administratif (BEA) pour la rénovation et l'exploitation du Parc des Princes, propriété de la Ville de Paris. Ce BEA, dont la durée devrait s'étirer sur cinquante ans, viendrait se substituer à l'actuelle concession, conclue en 1999 et accordée par la Mairie jusqu'en 2014 à la Société d'exploitation sports-Événements (SESE), propriété de Colony Capital, l'actionnaire principal du PSG (95,8 %).

Le fonds d'investissements basé à Los Angeles est largement favori pour remporter cet appel d'offres et piloter ainsi les travaux de modernisation du Parc. Estimé à 70 millions d'euros (et financé quasi exclusivement par des fonds privés), ce lifting est envisagé même si la France n'obtient pas l'organisation de l'Euro 2016. En attendant, l'actionnaire américain explore plusieurs pistes pour rendre l'enceinte plus rentable. Parmi ces options, le naming. Autrement dit, la commercialisation du nom du stade.

«La fin du Parc des Princes ?» A lire mardi dans L'Equipe, page 9