Non justement.
Le BEA est régit par un loyer et tous les investissements (remis en état...) ne sont pas déductibles et en plus obligatoires
Oui il y a une obligation de payer un loyer, mais c'est un loyer qui est fixé "librement" par la collectivité en question, et qui peut être assez symbolique (comme pour la piscine molitor...). Aujourd'hui, la mairie nous loue le parc pour une somme assez modique
1 – Le régime juridique général du bail emphytéotique administratif
Le BEA, institué par la loi n° 88-13 du 5 janvier 1988 d’amélioration de la décentralisation, codifiée aux articles L. 1311-2 et suivants du Code général des collectivités territoriales, constitue pour les collectivités locales un instrument relativement souple.
Le champ d’application du BEA est large, la seule exception étant que la dépendance doit rester hors du champ d’application de la contravention de voirie, et en conséquence ne pas compromettre l’usage auquel les biens sont légalement destinés et conserver leur intégrité matérielle.
Un BEA ne peut être consenti qu’en vue :
- de l’accomplissement, pour le compte d’une collectivité locale, d’une mission de service public ;
- de la réalisation d’une opération d’intérêt général entrant dans les compétences de la collectivité intéressée ;
- en vue de l'affectation à une association culturelle d'un édifice du culte ouvert au public ;
- en vue de la réalisation d'enceintes sportives et des équipements connexes nécessaires à leur implantation (loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés) ;
- ou, jusqu'au 31 décembre 2010, en vue d'opération liée aux besoins d'un service départemental d'incendie et de secours.
Le BEA est conclu pour une longue période, comprise entre 18 et 99 ans. Ce bail confère un droit réel au preneur sur le bien immobilier appartenant à une collectivité locale, qui est cependant soumis à des conditions particulières :
- il n’est cessible, avec l’autorisation de la collectivité publique, qu’à une personne subrogée au preneur initial dans les droits et obligations découlant du bail ;
- il ne peut être hypothéqué, après autorisation de la collectivité concernée, que pour garantir des emprunts contractés en vue de financer la réalisation des ouvrages situés sur le bien loué. Le contrat constituant l’hypothèque doit, sous peine de nullité, être approuvé par la collectivité.
La collectivité locale, ou son établissement public, a la possibilité de résilier unilatéralement le bail, sans toutefois porter atteinte aux droits pécuniaires du preneur qui constituent la base de l’équilibre financier du bail.
A l’expiration du BEA, l’ouvrage réalisé devient la propriété de la collectivité bailleresse, sans qu’elle ait à verser une indemnité au preneur.
2 – L’utilisation du BEA après la réforme du code des marchés publics
L’instruction du 28 août 2001 pour l’application du Code des marchés publics précise le décret n° 2001-210 du 7 mars 2001 portant Code des marchés publics. L’article 1.1.5. de l’instruction indique à quelles conditions un marché de travaux est soumis au Code des marchés publics.
Selon la loi n° 85-704 du 1er juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage public et à ses rapports avec la maîtrise d’oeuvre privée, sont des marchés de travaux, les marchés ayant pour objet la réalisation de tous travaux de bâtiment ou de génie civil à la demande d’une personne publique exerçant la maîtrise d’ouvrage.
En vertu de cette définition, les montages complexes, et en particulier la vente en l’état futur d’achèvement et le bail emphytéotique administratif, sous réserve que leur qualification corresponde bien au contenu des prestations, ne sont pas des marchés au sens du code.
Dans cette mesure, l’article 94 du Code des marchés public interdisant l’insertion dans un marché de toute clause de paiement différé ne peut s’appliquer à un BEA. Les services du ministère des Finances ont confirmé cette analyse.
Rappelons que l’instruction du 28 août 2001 précise que l’interdiction de paiement différé est absolue et a d’ailleurs été confirmée par la jurisprudence. Toutefois, elle ne vise pas le crédit-bail.
En revanche, elle s’applique aux marchés souvent qualifiés par les parties de marchés d’entreprises de travaux publics (METP). Ces marchés qui comprennent un volet construction et réhabilitation ainsi qu’un volet maintenance et sont rémunérés dans le cadre d’une redevance ayant pour effet d’étaler pour l’organisme public contractant la charge de l’investissement initial sur plusieurs années, sont désormais totalement interdits, même pour le secteur public local.
3 – Mise en place concrète d’un BEA
a)
Le principe de libre fixation de la redevance d'un bail emphytéotique Le loyer (ou redevance) du bail emphytéotique est généralement réduit pour tenir compte des obligations qui pèsent sur le preneur. En l'occurrence, l'intérêt de la collectivité territoriale ne réside pas dans la perception d'un loyer substantiel, mais dans la valeur des constructions ou aménagements réalisés par le preneur, appelé emphytéose.
La jurisprudence administrative a défini quelques règles que doivent respecter les collectivités locales dans la fixation du loyer du BEA. L'arrêt du Conseil d'Etat du 6 avril 1998, Communauté urbaine de Lyon, a permis de préciser que devaient être annulées pour excès de pouvoir les délibérations d'une assemblée délibérante prévoyant la passation d'un bail emphytéotique mettant gratuitement à la disposition d'une société un immeuble, et prévoyant l'exemption du paiement de la redevance pendant un an pour prendre en compte les travaux d'aménagement à la charge du preneur.
Le Conseil d'Etat a estimé que les collectivités locales devaient revendre ou louer des bâtiments aux conditions du marché, les modalités de rabais ou d'abattement étant strictement encadrées. D'autre part, le Conseil d'Etat a rappelé que les articles L. 451-1 et suivants du code rural prévoient que les travaux, réparations et aménagements des immeubles ou terrains mis à dispositions par bail emphytéotique sont à la charge du preneur.
Le principe de la libre fixation du loyer n'est donc tempéré que par l'obligation pour la collectivité locale de ne pas concéder d'avantages exorbitants à une société, et de ne pas mettre gratuitement à disposition de personnes privées des équipements financés par la collectivité publique.
D'une manière générale, il semble que la plupart des loyers des BEA soient fixés à au moins 5 % de la valeur vénale des terrains (3 % pour la construction de logements sociaux), et indexés sur l'indice INSEE du coût de la construction.
Selon la jurisprudence, et l’interprétation des services du ministère des Finances, il ne semble pas possible de subventionner le preneur d’un BEA.
Le montage juridique permettant la conclusion d'un bail emphytéotique
Les phases essentielles de la conclusion d'un BEA sont les suivantes :
- Elaboration d'un projet d'intérêt général ;
- Etablissement du cahier des charges, publicité, action foncière (le cas échéant, acquisition ou libération des terrains nécessaires) : consultation des services fiscaux de l'Etat ;
- Concours d'architecte ou des maîtres d'ouvrage selon les cas, audition des candidats, désignation du lauréat ;
- Négociation avec le maître d'ouvrage : détermination de la durée du contrat, de la surface nécessaire, des aménagements à réaliser, fixation du loyer et des charges, de leur indexation et des modalités de leur révision, fixation des clauses du contrat (résolution unilatérale par la commune, sous réserve de l'accord de la commune, droit de sous‑location, de cession, d'hypothèques, d'entretien et d'amélioration des bâtiments) ;
- Mise au point du bail emphytéotique administratif ;
- Délibération du conseil municipal, transmise au préfet pour contrôle de légalité ;
- Signature du bail par le maire ou l'adjoint délégué.
Le BEA est passé par l'organe exécutif de la collectivité territoriale, après approbation de l'assemblée délibérante, selon les dispositions de l'article L. 2122-21 du code général des collectivités territoriales.
(surtout qu'il s'agit la surtout d'un service vrament tres mal exploité aujourd'hui,les efforts sont peut etre aussi à faire en amont).
LOL
( 
pour des mecs qui disent les mêmes choses tu réponds pas de la même façon c'est tout...