On est sur une baraque (des années 80) à rénover et je voulais savoir s'il y avait des moyens pour defiscaliser les travaux si on passait tout en BBC.

Merci d'avance

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1224

Après suivant le niveau initial de la maison ça peut être assez difficile à rentabiliser les travaux lourds permettant d'atteindre des perfs BBC.

Tu peux avoir des aides de la région, département ou autre mais ça dépend des revenus souvent.

merci

J'imagine qu'un architecte pourra me renseigner aisément mais le but est double: Consommer moins et donner de la plus-value à la maison (qui en a besoin ).

J'ai vu que c'était aussi cumulable avec un éco-prêt à taux zéro.

J'espère surtout que ça sera reconduit pour 2019, vu que les travaux ne seront pas commencés avant la fin de l'année.

Ta baraque est construite comment et prévue pour quel type de chauffage ? La mienne est de 82, prévue pour de l'électrique ce qui imposait de bonnes perf pour l'époque (murs en parpaing, doublé laine de verre puis brique) , et aujourd'hui il semble compliqué de rentabiliser une ITE par exemple, sauf quand j'aurai besoin de refaire la façade. La seule chose à été l'isolation des combles qui, au contraire des murs était plutôt faible (avec le temps moins d'une dizaine de centimètres de laine de verre). J'en ai ajouté 30.

Plus qu'un archi je consulterai un bureau d'étude thermique (ya un mec dont c'est le boulot sur le forum, Talko je crois). Après une vraie étude thermique c'est 1000/1500€ je crois. Les diagnostics c'est de l'escroquerie. Certaine administrations (mairie, agglo...) prêtent aussi des camera thermiques ce qui peut t'aider dans l'analyse.

La maison a du chauffage électrique dans chaque chambre. Le crépis est tellement moche qu'on voudrait refaire l'extérieur, on verra si on fait une isolation externe (ce que j'aimerais si ça a du sens). On n'a pas de combles et le toit semble bien isolé d'après mon pote ingénieur civil. L'archi qu'on a consulté a confirmé.

On verra surtout le prix et ce qu'on peut défiscaliser (si c'est possible).

On vient de faire une offre d'achat qui a été accepté par le vendeur. On a une date de signature pour le compromis au 15 septembre. Qu'est-ce que ça fait si on ne signe pas ce compromis ? Peut-on être amendé ou cela annule juste la vente ?

Il y a un hic dans la vente avec une partie de notre terrain qui peut soit être en indivision soit en servitude. Nous, on ne veut ni l'un ni l'autre. Le terrain sur lequel est la maison est découpé en deux et une nouvelle maison doit être construite sur le second terrain. Or, le constructeur, au lieu de demander à la mairie d'autoriser un nouveau bateau et payer la construction du bateau voudrait en fait que nos futurs voisins passent par chez nous pour sortir.

Normalement aucun problème de ne pas signer le compromis.

il me semble que tu peux te rétracter sans pénalité.

Tu peux pas mettre une clause dans une nouvelle version de compromis que tu pourrais signer si tu veux vraiment la maison ?

c'est ce que j'essaie de faire. J'attends pour l'instant d'avoir mon offre contresignée par le vendeur pour négocier avec le constructeur. Je ne sais pas combien coûte de faire faire un bateau mais visiblement, le gars n'a pas envie de payer et va laisser les deux voisins se débrouiller avec une solution batarde.

D'ailleurs, s'il y a un accord pour une servitude de passage sur mon terrain, je peux me rétracter plus tard et forcer mon voisin à se payer une sortie ? (je sais, c'est sale ).

ca va être la guerre avec ton voisin si tu fais ça.

si c'est un con...

On n'ira jamais à ça, on est des gentils, nous.

On pourrait faire une belle plus-value en rénovant la maison et en la revendant (100k). Faut que je réflechisse au fait de prendre les frais à ma charge ou partager avec le futur voisin. Mais ça me gave de me faire niquer par le constructeur.

Et le constructeur ne pense pas qu'avec sa solution de merde il va avoir du mal à vendre la maison ?

la maison n'est pas cher...

Besoin de votre aide.

Je suis en train d’acheter un nouvel appart dans lequel j’emménagerai en décembre.

Je suis déjà proprio de mon 2 pièces actuel.

Sachant que :
- il me reste 210.000e à rembourser sur lappart actuel
- je peux vendre mon appart actuel autour de 245Ke (soit 35Ke net dans ma poche puisque pas de taxe sur les ventes de residence principale si j’ai bien suivi)
- ou le louer 1100e alors que ma mensualité est d’environ 1050e (je suis à 30% en taux marginal si ça peut aider)

Je vends ou je loue ?

A vos calculatrices !

Acheté il y a combien de temps ?

Si louer te mets pas dans la mouise financièrement et t'empeche pas d'acheter le deuxieme je louerai perso. Quitte a se serrer la ceinture pendant quelques années. Mais tu l'as bien compris j'ai rien calculé, c'est juste un sentiment

Bon courage

Vends, tu te feras moins chier.

Rapidement, en location vide :
- loyers bruts maxi : 13200
- CSG-CRDS + revenu : 13200 * 0.7 (abattement) *(17.5+30) = 4400

Il faut ajouter le foncier, les intérêts, l'assurance du prêt dans les frais. Sans compter qu'un seul appart en location, c'est du tout ou rien. Ton rendement final va être ridicule.

Novembre 2015.

Merci Guiclay pour ton post, je comptais le garder mais vu la galère qui s’annonce je vais prendre le cash

Ouais mais dans X années il a plus de pret, c'est mieux que de prendre les 35k, non ?

A moins que la vente permette d'acheter plus grand j'arrive pas a voir l'avantage de vendre (a part avoir plus de cash dispo)

Comme Guiclay. Trop de merdes, trop de risques pour un rendement misérable, surtout avec l'inflation.

Dans 18 ans la fin du prêt.

Boh là j’achète deux fois plus grand et je peux tout à fait garder lactuel en location, la banque est ok et my encourage, mais flemme de payer de la taxe sur la plus value à terme + de gérer un locataire, sans compter que dans l’absolu ça me fait perdre un peu d’argent tous les mois (loyer-mensus VS impôts)

Ce n'est pas faux, il y a l'effet de levier dont tu disposes car tu as "virtuellement" plus d'actifs. Il faudrait les chiffres que je n’ai pas estimé (foncier, intérêt) mais finalement il va devoir débourser dans les 6000€ par an pour l'appart, dans le cas optimal (pas de travaux, pas de vacances locatives, locataire qui paie...), ça fait quand même une charge. S'il est dans la tranche à 30% même dans le haut je pense que ces 6000€ il préfère avoir un peu moins de contraintes dessus. Et s'il les épargne vraiment au final l'écart ne sera pas si important. Après ça dépend bien sûr de l'évolution de l'immobilier.

Merci pour vos réponses

En même temps elle va toucher les intérêts sur le prêt restant

Ta beaucoup de bien guiclay ? Tu a l'air de bien t'y connaître

Pas assez pour être rentier

3 apparts (loin de la RP) et ma RP.

Un peu comme moi. Petite question, niveau fiscalité ta choisit le réel ou micro foncier ? J'étais en micro foncier mais je dépasse le plafond de 1000€ du coup il faut que je retourne au réel mais ça me fait mal au cul....

Meublé en micro-BIC. Je voulais faire du réel mais je me suis fait prendre par les délais pour les formalités au moment de déclarer aux impôts. Il fallait un numéro de SIRET pour remplir la liasse fiscale et je n'en avais pas.

Étudie la possibilité de passer en meuble et micro BIC si tu veux rester au forfait (prendre en compte la demande, ton type de bien, le turnover plus fréquent, etc...), le plafond est plus élevé. Tu peux sûrement mixer si tu as plusieurs bien, je pense les plafonds sont déconnectés les uns des autres.



Ca se passe comment pour l’amortissement quand tu changes de régime ?

Il est à Paris ?

De mes souvenirs, tu habites le 19eme, mon conseil est de le garder. Tu as vraisemblablement pris un prêt sur 20 and (jean-michel mathématiques) et donc tu n'as fait que payer des intérêts.

Je ne sais pas si tu peux renégocier ton prêt avec ta banque (qui t'encourage à le garder). J'ai fait racheter mes prêts récemment et j'ai eu des taux de dingue (1% sur 18 ans).

S'il lui reste 210k avec une mensualité de 1050€ sur 18ans, son prêt est à un taux inférieur à 1%. Il n'a pas du payer grand chose en intérêts, moins de 5000€ pour deux ans.

Vous croyez pas que la réelle question porte sur l'évolution prévisionnelle de ses charges et de son projet de vie?

Parce que si il reste célibataires, dans un train de vie maitrisé , la question de le garder se pose.
Si par contre son déménagement est lié à un marmot , tu peux avoir une augmentation très soudaines de tes charges.
Et à ce moment la , sortir un ou 2 mois entre 2 locataires, le cout annuel restant peut devenir plus lourd.

Je n'en sais rien , je connais pas sa vie.

C'est ce que je suis en trin e faire (c'est la ou je voulais en venir même ). Du coup dans mes impot j'aurais le droit à l'abattement du micro foncier non meublé et un autre abattement pour du micro foncier meublé, c'est bien ça ?

18ème

Yes j'avais un 2.6% sur 25 ans en 2015 que j'ai fait racheter à 1.35% sur 20 ans début 2017.
La dernière mensu est due en mars 2037 (c'est 1080 pas 1050 d'ailleurs).

Dans les faits mon capital restant du est inférieur à la somme que j'ai empruntée depuis avril 2018 (sachant que j'avais emprunté à 110%).


C'est 1.35% en fait.

C'est ouf les tarifs quand même, vive la campagne

J'ai acheter une baraque pour 55 000 € que je loue 550€, il n'y avait aucun travail à faire dedans, juste de la tapisserie, j'ai filé un loyer au locataire qui mon retapissé toute la baraque

C’est comme ca que je le vois, mais je suis pas sur a 100%. C’est aussi plus ou moins mon projet parce que je me fais arracher sur des locations nues donc je pensais encore investir un peu mais pour du meublé histoire de faire passer ca en micro-BIC, faut juste que je me penche un peu plus sur la question.

Et les charges de copropriété... J'ai des proches qui payent 500€/mois, et dans le 13è hein... Abusé.

Gros immeuble années 70 ?

J'étais dans la même situation avec une grosse différence tout de même, un prêt sans intérêt sur des mensualités de 700e.

J'ai acheté en septembre 2012 232K, j'ai signé la vente à 313K (303 net vendeurs) pour le mois d'octobre.

Avec l'absence d'intérêts j'aurais plutôt eu intérêt à garder pour acheter un 2ème appart mais je trouvais l'offre intéressante (9000K le m dans cette partie déshéritée du 18ème c'est une folie). La plus value si je vire les frais de notaire à l'achat et enlève les frais d'agence à la vente je suis à près de 60K.

Louer l'appart, c'était se priver d'un gros apport pour un achat plus grand dans Paris (min 50-55m) avec un emprunt limité (200K max), devoir s'emmerder à louer et prier pour pas avoir d'emmerdes.

Là je vais me louer un appart pour les mois à venir pour voir comment ma situation perso évolue, mais dans les mois à venir objectif achat en priant pour enfin une belle dégringolade dégueulasse des prix

Le plus intéressant reste le statut de loueur meublé non professionnel au réel simplifié où tu peux amortir ton bien ainsi que le mobilier évidemment. Tu crées la structure (enregistrement gratuit et pas de publicité au JO à effectuer), tu tiens ta compta et tu fais ta déclaration 2031 chaque année avant le 30/04 et tu ne paieras quasiment pas d'impôt.

Au pire t'es au micro et tu as 50% d'abattement. Dans ce cas là, pour 13200 de loyers encaissés (ou plus d'ailleurs car ton loyer à 1100/mois était pour du vide), tu seras imposé sur 6600 à 47.2% (PS de 17.2% + 30% d'IR mais ça j'ai pris au pif) soit 3102 € (dont 390e de CSG déductible l'année suivante) donc en termes de tréso vu que le loyer couvre uniquement le rbst d'emprunt tu devra chaque année sortir 3100 + les charges de copro + l'assurance + la taxe foncière + les éventuelles charges de gestion si tu décides de ne pas t'en occuper directement. A la louche je dirai 5 à 6K€ par an et donc ton appart te coûterai environ 500e/mois mais ça te constitue un patrimoine.

Au réel en revanche pour ton appart à 210 K€ (tu peux rentrer le bien a sa valeur vénale et donc considérer que c'est 245 K€) tu peux amortir 85% (les 15% restants on considère que c'est le terrain non amortissable) de 210 000€ + 7.5% de frais liés à l'acquisition de ton appart (210*1.075*0.85) soit 192 K€.

Ces 192 000 pour faire simple on va considérer qu'on les amorti globalement sur 40 ans (tu peux décomposer en plomberie, élec, gros oeuvre, etc.. avec des durées différentes plus courtes pour augmenter les amortissements annuels) à 4800€ annuels (pour l'appart de ma femme qui vaut 200 000, je suis à 5800€ d'amortissements en décomposant)
après tu peux déduire tes intérêts d'emprunt + toutes les charges mentionnées plus haut (3 000€/an au global) ça ferait à la louche un résultat de 13200-4800-2800-3000=2600 et surement moins avec décomposition de l'amortissement et ajout de celui du mobilier.
A ce niveau de résultat il te faudrait cotiser auprès d'un CGA (240€/an) pour éviter une majoration de 25% du revenu imposable (inutile dès lors que ton résultat est inférieur à 1350€ si tu es dans la tranche à 30%) mais la charge est déductible. ça te ferait donc environ 1100€ d'impôt et PS dont 140 déductibles l'année suivante

En termes de Tréso ça te ferait au moins 1500e de plus dans ta poche par an qu'avec le régime micro

Et au réel, même si on amortit le bien, la plus value au moment de la cession sera calculée sans tenir compte de l'amortissement et les abattements pour durée de détention tiennent toujours. Par ailleurs tu peux revenir sans problème au régime micro au bout de 2 ans (tu peux alterner les 2 régimes mais il faut garder chaque régime au moins 2 ans)

PS : j'aurais du faire un fichier excel de comparaison car mon post est très peu lisible mais j'ai la flemme de le refaire


oui car ce sont 2 types de revenus complètements différents

C'est nouveau ? Parce que ce n'est pas ce qu'un fiscaliste m'avait dit il y a deux ou trois ans.

Et pour le CGA ce n'est pas un crédit d'impôt de maxi 1000€ ?

ça fait moins d'un an que je me suis remis sur le sujet donc je ne te répondrai pas avec certitude sur l'antériorité mais il me semble que ton fiscaliste t'a dit des conneries il y a 3 ans
En LMNP (Loueur Meublé Non professionnel) les plus values sont imposées selon le régime des plus values privées. cf. le BOFIP :

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues à l'article 150 U du CGI et à l'article 150 VH du CGI pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

Ptain jsuis parti sur 8400/m dans mon quartier de clochard en pensant que c'était déjà bien cher (acheté à 7000 il y'a 2.5 ans), vu les 128 appels/emails (no joke) reçus depuis hier j'aurais clairement dû monter

Ok. Bon ça n'aurait rien changé pour moi qui me suis fait niquer par la procédure (obtention du SIRET, date de clôture de liasse fiscale) mais j'avais cela en tête.

Pour les 25% j'étais sûr de moi mais je ne connaissais pas l'autre avantage mais après rapide recherche sur internet, voici l'avantage des CGA :

L’adhésion à ce type d’association ouvre droit à des avantages fiscaux y compris pour les loueurs en meublé :

Non majoration de votre bénéfice imposable : sans adhésion, il est d’office majoré de 25 % avant imposition par les services fiscaux.
Réduction d’impôt égale à 2/3 des frais de comptabilité et des frais d’adhésion au CGA dans la limite de 915 € par an.

Aucune idée, ça joue ?

Souvent des grosses charges, surtout s'ils mettent en place un compte de prévoyance pour financer de futurs travaux de rénovation énergétique (isolation, chaudière) vu qu'à l'époque c'était mal isolé. Puis les gros immeubles ont plus souvent des syndics de truands que les petits, ascenseurs, voire gardien.

Merci pour la réponse, ça c'est vraiment cool

vu la gueule des contrôles à la dgfip